首先,請參閱行政院公平交易委員會的說明,並節錄對買方最重要的幾段文字如下:
意思是什麼呢?
- 斡旋金制度乃仲介業者自創,屬於非典型契約,由於法律未明確定義其性質,仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時,可能因解釋不同,及認知上的差異,以致常常發生爭議。
- 由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊,內政部特別制定了「要約書」範本,藉以取代業者自創的斡旋金制度。
- 為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會,並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金的優勢地位,不當煩擾、壓抑消費者的交易決定,公平會進行行業導正,其導正內容如下: 「 房屋仲介業者如提出斡旋金要求 , 應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之『要約書』,如消費者選擇約定交付斡旋金,則仲介業者應以書面明定交付斡旋之目的,明確告知消費者之權利義務,仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事,則認其違反公平交易法第24條之規定。」
- 消費者確因仲介業者之欺罔行為而受到損害,可具名並檢附事證向公平會提出檢舉。並得依公平交易法第30條至第32條規定,向民事法院提起訴訟,請求損害賠償。
意思是,兩者的功能,對房屋交易的「買賣雙方」是沒有差異的,都是為了保證出價履約成存在的合約。但是對第三者 - 「仲介」而言,斡旋金可以有效地綁住買方,用來促使買方進行多次出價或延後買方退出。怎麼做呢?很簡單,不要還你斡旋金就好了,就像一般你去任何地方消費,只要付了訂金,店家就會有一億種理由和方法不還你訂金一樣。
當然,我相信還是有佛心仲介,只是可能比較少。
仲介會說,用斡旋金賣方比較能感受到買方的誠意。我認為這是放屁。為什麼呢?
因為內政部定的要約書違約罰則是標的物總價的3%。假設是一間很便宜的鬼屋,只賣你500萬,3%也要15萬。但是斡旋金了不起是提款機上限6萬。哪一個看起來比較多?當然是15萬的要約書,能給買賣雙方比較多的保障嘛!既然如此,怎麼會是斡旋金對賣方比較有吸引力呢?
但是對買方而言,要特別注意,要約書雖然不必先壓一筆現金給仲介,但是一旦毀約,依法就是要賠3%,所以千萬不要隨便就下要約,因為一旦成交,其罰則是斡旋金還重的。
所以,問題就很單純了:「要約書?斡旋金?兩者到底有何異同?」
答案是:「對買賣雙方而言,功能性相同,唯罰則與法源不同。對仲介而言,斡旋金則可使仲介較具主導權。對公平交易委員會而言,建議消費者儘量使用內政部版要約書,以免不懂法律被欺負才來哭就很麻煩了。」
感謝阿,
回覆刪除房子都買了,
我現在才知道這個差別 orz