要約書？斡旋金？兩者到底有何異同？

有鑑太多人問我要約書和斡旋金兩者到底有何異同的問題，加上有部份房仲業都對新進員工訓練時，刻意誤導員工對要約書和幹旋金差異，我認為非常有必要宣導一下這兩者的差異和相同之處。

首先，請參閱行政院公平交易委員會的說明，並節錄對買方最重要的幾段文字如下：

1. 斡旋金制度乃仲介業者自創，屬於非典型契約，由於法律未明確定義其性質，仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時，可能因解釋不同，及認知上的差異，以致常常發生爭議。
2. 由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊，內政部特別制定了「要約書」範本，藉以取代業者自創的斡旋金制度。
3. 為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金的優勢地位，不當煩擾、壓抑消費者的交易決定，公平會進行行業導正，其導正內容如下： 「 房屋仲介業者如提出斡旋金要求 ， 應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之『要約書』，如消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡旋之目的，明確告知消費者之權利義務，仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則認其違反公平交易法第24條之規定。」
4. 消費者確因仲介業者之欺罔行為而受到損害，可具名並檢附事證向公平會提出檢舉。並得依公平交易法第30條至第32條規定，向民事法院提起訴訟，請求損害賠償。

意思是什麼呢？

意思是，兩者的功能，對房屋交易的「買賣雙方」是沒有差異的，都是為了保證出價履約成存在的合約。但是對第三者 - 「仲介」而言，斡旋金可以有效地綁住買方，用來促使買方進行多次出價或延後買方退出。怎麼做呢？很簡單，不要還你斡旋金就好了，就像一般你去任何地方消費，只要付了訂金，店家就會有一億種理由和方法不還你訂金一樣。

當然，我相信還是有佛心仲介，只是可能比較少。

仲介會說，用斡旋金賣方比較能感受到買方的誠意。我認為這是放屁。為什麼呢？
因為內政部定的要約書違約罰則是標的物總價的3%。假設是一間很便宜的鬼屋，只賣你500萬，3%也要15萬。但是斡旋金了不起是提款機上限6萬。哪一個看起來比較多？當然是15萬的要約書，能給買賣雙方比較多的保障嘛！既然如此，怎麼會是斡旋金對賣方比較有吸引力呢？

但是對買方而言，要特別注意，要約書雖然不必先壓一筆現金給仲介，但是一旦毀約，依法就是要賠3%，所以千萬不要隨便就下要約，因為一旦成交，其罰則是斡旋金還重的。

所以，問題就很單純了：「要約書？斡旋金？兩者到底有何異同？」

答案是：「對買賣雙方而言，功能性相同，唯罰則與法源不同。對仲介而言，斡旋金則可使仲介較具主導權。對公平交易委員會而言，建議消費者儘量使用內政部版要約書，以免不懂法律被欺負才來哭就很麻煩了。」