星期二, 6月 03, 2008
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我做了一個夢。夢中:

關埔計劃區是兩年以來,新竹市房地產炒作最熱烈的地區。兩年前芬蘭開賣時單價約是12萬/坪。近期推出的原創、北歐等大約在17萬/坪。

這個計劃區配合都市更新計畫,原定是要全面進行電線地下化工程的。但在2008年5月底,爆出要加蓋兩條高壓電塔路線經過此區的西北角。下圖中紅色、深紅色線條最計劃拉線的走向,而線上的大叉叉則是高壓電塔的施工地點。




從圖中可看出,深紅色路線上由右至左的三座電塔,分別座落在:
  • 新蓋好的長春公園裡,正對兩個12年多老社區
  • 賣了一年多賣不完的精致三角形小套房旁
  • 以及921地震震掉一半房價某社區旁
這幾個社區讓關埔計劃區的住宅多了許多次級品的選擇,讓買不起一坪17萬的民眾,可以來買一下每坪12~14萬又享有都市計劃便利的住宅。糾~~~竟是為了什麼原因讓市政府把2005年起就決定的計劃全盤否認,而增設兩條在21世紀怎麼想都不合理的高壓電塔路線呢?

我的房東說,這背後存在一個陰謀。

(對不起,我沒種,有人把這篇文章轉到雞雞雞雞雞和行動零一去,所以這段先刪掉)

這時,夢醒了,其他夢中的事情,就再也想不起來了。

11 回應:

  1. 感謝大大的這篇文章,小的最近正在新竹尋找套房型產品,差點就要買了您所說的"賣了一年多賣不完的精致三角形小套房旁"應該是叫"創遊X人"吧,另外小的對大大所說的陰謀頗感興趣,可否將此文章分享給小弟,小的感激不盡,小的信箱是r2_tw@anet.net.tw

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  2. Alex您好,細節小弟都忘光了;不過我在這個網站上看到有人也在討論這件事情:
    http://tinyurl.com/6rrgss


    http://tinyurl.com/6yu7f9

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  3. 感謝大大的回覆,大大部落格裡有關購屋看屋精闢的見解,小的從中獲益良多,所以想再請教大大,小的最近考上了清大的在職研究所,由於家住桃園,平日在林口上班,在租不如買的想法下,想在新竹直接購買一間套房,下課可不用急著趕回桃園,隔天在北上就好了,畢業後賣掉或租人,但目前無論是中古還是新成屋,選項實在太多,從金山街、清大夜市看到食品路,現在都已經看到關埔附近了,行情10~20萬都有,不知大大可否替小弟指引一盞明燈呢?或告知您認為物廉價美的建案,小的感激不盡

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  4. Alex您好,小弟建議:找清大學弟妹人頭申請宿舍,便宜到爆,是最推薦的方案。

    若一定想要買個小套房,離清大、中山高交流道較近的新建案就只有創遊和月影和清大心窩幾個新建案了。以專班修課完成即賣出來看,快則2年,慢則3年,若是博士班,才有可能拖到五年以上。

    假設今天買在高點,以權狀15坪2年後賣出來估,若每坪賣出時賠了2萬元整,換算成房租支出也等於是用這30萬來租到一個月一萬的高級套房再加水電差不多。

    如此來看,短期自住後即賣出,是不會有什麼壞處。未來若當房東的話,應考慮附近房租水準,大概在8k~10k算是有點高檔的價格,再貴應該就比較不容易找房客了。預估每年90%的時間有房客,如果每月房貸在 0.9 *(8k~10k) = 7.2k~9k之下,其實就沒差囉~

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  5. 另補充:

    目前銀行不容易放款給套房的房貸,若考慮要買,可能現金要準備充分一點。

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  6. 感謝大大的建議,那大大認為目前新竹合理的房價應該是一坪多少呢?小的估的是中古10~12萬/坪,5年內中古屋或新屋是13~15萬/坪。

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  7. Alex您好。我覺得你估的價錢差不多。

    ps. 昨天在光復路上看到一個華清社區要賣,廣告上寫每坪12萬,算是該社區的破盤價,不過我沒進去看就是了。

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  8. 請教大大,
    對於這計畫週邊的春福聯合國看法如何?
    看這裡中古開價都蠻高的,不知這裡中古行情是多少?
    另外,那棟旁邊好像有建商整地好了,應該是蓋大樓吧?不知格主是否有消息?
    感謝解答!

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  9. Lee您好,
    春福聯合國在921時的受損是小弟比較在意的部份,請參考:
    http://tinyurl.com/4g5yl5

    以結構來說,最後那一排一字型的應該是比較不耐震,受損應該也較大。而該社區對光復路的出口不大,也沒有其他較大的聯外道路,這點也應考量。

    那旁邊的地目幾乎都是住宅用地,不過小弟也不知道目前是哪個建商在整地。未來若蓋起來,高度應該是會比春福聯合國更高的。

    關埔一帶目前10年~15年的華廈開價大約是開到14.5~16不等。還應以房子保養的狀態來評估。但我覺得14是太貴了一點,畢業舊房子買來廚房、衛浴應該是有95%的必要性是要打掉重作,這部份的成本抓下去,兩衛一廚至少也要加個30萬上下比較寬裕。如果權狀是30坪的話,平均就相當於每坪多了一萬的的隱藏費用了囉~

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  10. 感謝Mr. Fu詳細解答,
    所以裝潢佳,家具家電(該有都有)尚且合用的案件,除了每坪行情價之外,屋主加價格也是合理嗎?這方面買方該如何議價?

    小弟還有一問,
    假設像春福聯合國旁開一個新建案至少會在18W/P,那這樣春福聯合國會跟著水漲船高或至少保值嗎?
    還是會供過於求而跌價甚至租不出去呢?
    另外,
    那個基地實是狹長形且臨大圳溝,更奇怪的是三面不通,只有一面通現在還是荒地的重劃區,要出光復路或慈雲路根本是困難重重,我一開始壓根還以為會是重劃區的奇零地說,沒想到是最先有建商開發的傳言,或許那塊是離目前電塔比較遠的地方,先蓋先贏吧?
    我感覺那塊會是蓋大坪數少戶數的豪宅規劃吧,畢竟出入真的是不便,蓋豪宅有錢人比較會買吧!
    小弟初次敗家,還請大大指教,感謝

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  11. Lee您好:

    傢俱用了十年左右還殘留的價值是見人見智的;家電也會有機械老舊造成的問題(如老冰箱或冷氣機比較耗電、大聲等)。比較精準的估價可以將不需要的排除請屋主自行處理,想要留下的再以二手家電或家俱分別估價。(其實你會發現,家電分開來算二手買都不太值錢...)

    關埔地區我想是有不錯的保值性的。想當房東的話,這裡也有源源不絕的清交學生,若擔心新建案起來後房東太多,那就房租少收一點,學生是很會比價的^^"。

    不過值得思考的是,竹科的工作機會其實已漸漸移往大陸。郭董在高雄投資的軟體園區也有一說是要把目前鴻海王國的軟體人員3000人全部移過去,如此來看,並非創造高雄新就業機會,而是將目前新竹、土城等人力往南般移。也許10年後新竹不再有幾年前的榮景。(但園區上班族的消費力還是相對較高,只是沒有以前那種神話了)

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